Συχνά με ρωτάνε τι περιλαμβάνει ο έλεγχος τίτλων ενός ακινήτου.
Δεν είναι μια απλή διαδικασία, όπως πιστεύουν πολλοί στην Ελλάδα. Η κατάσταση είναι τελείως διαφορετική και απαιτεί συστηματικότητα και πρόγραμμα. Ας πάρουμε τα πράγματα από την αρχή. Ο ενδιαφερόμενος αγοραστής συναντιέται με τον πωλητή. Εφόσον αρέσει το σπίτι στον αγοραστή συζητούν την τιμή. Από τη σημείο αυτό, ξεκινούν κάποια θεματάκια, πολλές φορές οφειλόμενα στον ενθουσιασμό και στο όμορφο κλίμα που δημιουργείται. Κατ’ αποτέλεσμα, παρασυρόμενος ο αγοραστής σκέφτεται «αφού τα βρήκαμε και τα συμφωνήσαμε μπορούμε να πάμε απευθείας σε συμβολαιογράφο να υπογράψουμε, όλα εντάξει». Όμως, τα πράγματα δεν είναι ακριβώς έτσι και δεν είναι «ρόδινα», ειδικά μετά την εισαγωγή του θεσμού του Κτηματολογίου. Κατόπιν τούτου, ακολουθούν κάποιες από τις απαραίτητες ενέργειες που απαιτείται να κάνει ο αγοραστής για τη διασφάλισή του.
Αρχικά, απαιτείται να αναθέσει σε μηχανικό έμπειρο, της επιλογής του για να ελέγξει τυχόν αυθαιρεσίες του κτίσματος με τα ισχύοντα δεδομένα του Ν. 4495/2017, ηλεκτρονική ταυτότητα κλπ., αφού πραγματοποιήσει αυτοψία και παραλάβει τον φάκελο από την πολεοδομία. Αυτό είναι το πιο σπουδαίο βήμα απ’ όλα και ίσως το σημαντικότερο καθώς ο μηχανικός είναι το κεντρικό πρόσωπο στην υπογραφή του συμβολαίου. Από εκείνον εξαρτάται άμεσα ο ΕΝΦΙΑ και τυχόν διορθώσεις σε βάθος πενταετίας καθώς και το ΤΑΠ, δηλαδή το πιστοποιητικό του Δήμου. Εφόσον ο μηχανικός δώσει το πράσινο φως, τότε η διαδικασία μπορεί να προχωρήσει απρόσκοπτα και γρήγορα. Ο έλεγχος αυτός είναι απολύτως απαραίτητος, καθώς αν υφίσταται ασυμφωνία μεταξύ των τίτλων κτήσης και όσων έχουν δηλωθεί στην Εφορία και στο Κτηματολόγιο, δηλαδή ασυμφωνία μεταξύ πραγματικής και νομικής κατάστασης, τότε ο αγοραστής δεν μπορεί να προχωρήσει στην αγοραπωλησία, και συνεπώς δεν μπορεί να απευθυνθεί σε νομικό και ούτε βέβαια να πάει στο συμβολαιογράφο. Ο μύθος «Δεν με εμπιστεύεσαι, το σπίτι είναι εξαιρετικό, δεν χρειάζεται να αναθέσεις σε μηχανικό παμε σε δικό μου» συνεπώς καταρρίπτεται.
Εφόσον ο μηχανικός κατά τα ανωτέρω δεν αντιμετωπίσει κάποιο σοβαρό κώλυμα, αμέσως μετά ο αγοραστής απαιτείται να απευθυνθεί σε νομικό έμπειρο, της επιλογής του για να ελέγξει προσεκτικά τους τίτλους του ακινήτου. Ένας άλλος μύθος είναι «αφού υπάρχει σε πολλές περιοχές το Κτηματολόγιο το οποίο δείχνει το ακίνητο, ο δικηγόρος δεν το βλέπει από τον υπολογιστή του;». Πρόκειται περί μύθου, καθώς ακόμα και σε περιοχές που λειτουργεί το οριστικό Κτηματολόγιο, όπως π.χ. στο Μαρούσι, Νέα Σμύρνη κτλ. εδώ και πολλά χρόνια, απαιτείται προσεχτικός έλεγχος για τους κατωτέρω λόγους:
Μόνο εκ πρώτης όψεως η έρευνα στο Κτηματολόγιο μπορεί να γίνει αποκλειστικά ηλεκτρονικά και μόνο, έστω και αν καλύπτει τη γνωστή σε όλους 20ετια ή άλλως έκτακτη χρησικτησία. Ο λόγος είναι ότι στο Κτηματολόγιο, το οποίο «τρομάζει» πολλούς, υπάρχει ενδεχόμενο να μην έχουν δηλωθεί δικαιώματα σωστά, ή να μην έχουν αναγραφεί ορθά για παράδειγμα η επιφάνεια και το ποσοστό συνιδιοκτησίας, όπως και οι τίτλοι.
Ωστόσο όλα τα ανωτέρω αντιμετωπίζονται, όπως προανεφέρθη, με επίδειξη μεθοδικότητας. Στην περίπτωση αυτή απαιτείται να μην λησμονεί ο αγοραστής ότι απαιτείται ομαλή συνεργασία δικηγόρου-μηχανικού με τον συμβολαιογράφο. Διαφορετικά, δεν καθίσταται εφικτό να ολοκληρωθεί η διαδικασία και υπάρχει κίνδυνος να κρατήσει πολλούς μήνες δίχως αποτέλεσμα.
Συνεπώς, για να μη μεταβληθεί η αγοραπωλησία ενός ακίνητου σε πραγματική οδύσσεια, απαιτείται να ακολουθηθούν προσεχτικά τα ως άνω βήματα για την επιτυχή εκπλήρωση της διαδικασίας και να αναζητηθεί ένα γραφείο που θα αναλάβει με υπευθυνότητα και ολοκληρωμένα της διαδικασία αυτή.
Εξυπακούεται ότι σε περίπτωση δανείου ή απαλλαγής πρώτης κατοικίας, η κατάσταση δυσκολεύει, καθώς απαιτείται και συνεργασία με λογιστή αλλά και άριστο συντονισμό με την τράπεζα.
Το γραφείο μας διαθέτει την εμπειρία και τη γνώση να σας βοηθήσει στην ολιστική διεκπεραίωση της υπόθεσής σας σε συνεργασία με έμπειρους μηχανικούς και λογιστές.
